등기부등본은 그 건물이 지어졌을 때부터 지금까지의 좋은 거든 나쁜 거든 건물의 역사가 있는 문서라고 생각하시면 되는데요. 등기부등본은 아무나 그 건물의 주소만 알고 있다면 열람하고 발급받을 수 있습니다. 그러니 소중한 보증금이나 돈을 지키위해서 월세나 전세 매매와 같은 임대차 계약을 할 때는 반드시 여러 번 열람하여 확인해야 합니다.
건물에 따른 등기부등본
일반건물의 경우는 원룸같은 다가구 주택과 같이 건물의 주인이 건물 전체를 관리합니다. 이런 일반 건물 즉 다가구 형태의 주택에 등기부를 확인할 때는 건물과 토지 두 개의 등기부를 모두 확인하여야 합니다. 예를 들어 건물 등기가 깨끗해서 계약을 했는데 알고 보니 토지에 근저당이 잡혀있으면 위험한 상황에 처할 수도 있겠죠..
집합건물은 일반적으로 많이 거주하는 아파트, 다세대 주택, 오피스텔 같은 형태를 말합니다. 전체 건물에서 각 호마다 주인이 따로 있는 건물 형태를 일컫습니다. 집합건물은 건물에대한 등기부만 확인하시면 됩니다.
등기부등본 구성
표제부
표제부는 건물의 표시 즉 건물의 주소 건물 내역 등 콘크리트 구조의 4층 건물에 각 층의 면적, 가구수 등 건물에 대해 전반적으로 표시되어있습니다. 위의 등본은 다가구 주택인걸 보니 일반건물에 해당 토지 등기부도 같이 확인해야 합니다.
갑구
갑구는 소유권에 관한 사항이 정리된 곳으로 순위 번호, 등기 목적, 접수 날짜, 등기원인, 권리자 및 기타 사항으로 이루어져 있습니다. 소유자가 2009년 9월 18일 등기를 했네요.. 소유권 보존은 새로 지어진 건물에 처음으로 등기를 한 것을 말합니다.
권리자 및 기타 사항에 소유자는 단독명의이며 공유자는 공동명의입니다. 공유자라는 내용이 있으면 임대차나 매매계약 시 반드시 공동 명의인 두 사람과 함께 계약서를 작성하시되 한 명의 위임장 있으면 위임장 내용과 등본의 내용아 맞는지 확인해야 합니다.
그리고 갑구에서는 가압류 가처분, 임의 경매개시 결정 등 이런 내용이 있으면 웬만하면 이런 건물은 피하시고 상황이 안된다면 꼼꼼히 고민해 보셔야 합니다.
을구
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항입니다. 채무자 오**씨가 농협으로부터 4억 5천6백만 원의 채권최고액으로 근저당이 잡혀있는 상황입니다. 채무자가 4억 5천6백만 원을 농협으로부터 빌렸을까요? 아닙니다. 농협은 채무자가 늦게 갚을 수도 있으니 이자비용까지 같이 청구해 120%~130%까지 높게 설정을 해 놓았습니다. 그럼 채무자는 얼마를 빌린 걸까요?
4억 5천6백만 원에서 9천백2십만 원인 20%를 빼면 빌린 금액은 3억 6천4백8십만 원입니다. 건물가와 비교했을 때 너무 높은 근저당이 설정되어 있으면 피하셔야 합니다. 위의 상황은 빨간 줄이 그어진 말소된 상태 즉 빌린 돈을 다 갚았다는 의미입니다. 또한 전세권 설정이나 임차권등기설정도 을구에 표시가 됩니다. 만약 임차권 등기 설정이 되어있고 말소된 상태라 하더라도 임차권등기는 임차인이 보증금을 제대 돌려받지 못해 등기에 자기의 권리를 설정해둔 것입니다. 그러니 그런 등본은 집주인이 나에게도 보증금 문제로 어려움을 줄 수 있겠구나라고 생각하셔야 합니다.
주의사항
가계약금 넣기 전, 계약서 작성하기 전, 잔금 치르기 전 수시로 등기부등본 열람해서 변경사항이 없는지 체크해야 합니다. 임대차 계약할 때도 주의점이 있습니다. 부동산 소장님이 알아서 해 주시겠지만 큰돈이 들어가는 만큼 내 눈으로 꼼꼼히 살펴야 할 부분은 등본상 소유주와 계약하는 당사자가 맞는지 확인하고 등본상 주소지와 동호수가 계약서와 일치하는지 확인, 등기부등본의 페이지가 1,2,3 순으로 되어 있는지 확인하시고 혹시나 1,3,4 이렇게 중간에 문제가 있는 페이지를 빼고 보여주는 경우도 있다고 합니다. 등본의 발급 날짜와 시간도 확인해야 합니다. 미리 발급해 놓고 근저당을 잡는 일도 있을 수 있기 때문에 꼭 확인해 주셔야 합니다.
이사할 때는 신경 쓸 일이 많기 때문에 자칫 소홀할 수 있는 부분이어서 조금이나마 도움이 되고자 글을 작성했습니다. 소중한 보증금을 지켜 향후 보증금이 종잣돈 역할을 해 더 좋은 곳에서 행복한 삶 누리시기 바랍니다. 감사합니다.
댓글