세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법에는 2가지가 있습니다. 첫 번째는 전입신고 시 확정일자를 받는 것이고 두 번째는 전세권 설정을 하는 것입니다. 확정일자는 전입신고할 때 간편하게 받을 수 있고 가장 널리 이용하는 보증금 보호 제도입니다. 전세권 설정은 대중적으로 많이 사용하지는 않지만 꼭 필요한 사람은 어떤 사람이고 집주인이 왜 싫어하는지 알아보겠습니다.
전세권 설정이란
확정일자는 주민센터에서 받는 것이지만 전세권 설정은 집주인의 동의를 얻어 등기소에서 등기부등본에 본인이 전세 세입자라는 것을 누구나 볼 수 있게 기록해 놓는 것입니다.
그럼 이해를 돕기 위해 확정일자와 전세권 설정의 차이를 알아보겠습니다.
확정일자와 전세권 설정 차이
| 구분 | 확정일자 | 전세권설정 |
| 집주인 동의 | X | O |
| 신청 방법 | 주민센터 | 관할 등기소 |
| 비용 | 수수료 600원 | 법부사비,기타비용 많이 발생 |
| 전입신고 | O | X |
| 효력발생 시점 | 다음날 0시부터 | 즉시 |
| 전대차 | 임대인 동의 필요 | 임대인 동의 불필요 |
| 배당 | 배당요구 필요 | 배당요구 불필요 |
| 경매시 보증금 받을수 있는 금액 (아파트, 다세대주택) |
전체 낙찰가액에서 순위 배당 | |
| 경매시 보증금 받을수 있는 금액 (단독주택, 다가구주택) |
전체 낙찰가액 중에서 건물과 토지 합쳐서 순위 배당 |
전체 낙찰가액 중에서 건물에 해당하는 부분만 순위 배당 |
전세권 설정이 필요한 사람
전세권 설정을 해야 하는 사람은 어떤 이유로든 전입신고를 하지 못하는 사람(주소지 이전 문제, 법인 명의로 계약한 경우)과 확정일자 만으로는 불안하다 생각하시는 분은 확정일자와 전세권 설정 2가지 다 설정하시면 되겠습니다.
하지만 확정일자와 전세권 설정의 효력면에서는 크게 차이가 없으니 오히려 경매 시 보증금 받을 수 있는 금액면에서 손해를 볼 수도 있습니다. 전입신고를 하지 못하는 사람처럼 꼭 필요한 사람만 전세권 설정하시면 될 것 같습니다.
집주인들이 전세권 설정에 동의를 안 해주는 경우가 대부분이라 계약 전 충분히 집주인과 상의하에 진행하셔야 합니다. 그렇다면 집주인들은 왜 전세권 설정을 싫어하고 동의해 주지 않는 걸까요?
집주인이 전세권 설정을 싫어하는 이유
- 등기부 등본에 전세권 설정했다는 기록과 나중에 말소되는 부분까지 흔적이 남기 때문에 꺼림칙해하는 분들이 많습니다.
- 집주인 동의 없이 세입자가 다른 세입자에게 다시 세를 놓는 전대차가 가능하기 때문에 본인이 계약한 사람이 아니라 전혀 모르는 사람이 그 집에서 산다는 것이 불편하고 걱정스러울 수 있습니다.
- 계약 만료 후 임차인이 직접 전세권 설정등기 말소를 해야 하는데 연락이 안 된다거나 차일피일 미루면 주인 입장에서는 새로운 임차인을 맞춰야 하는데 등기부등본에 전세권 설정 말소가 안된 상태면 새로운 세입자 구하기 힘들겠죠.
- 그리고 가장 큰 이유는 귀찮다는 것입니다. 서류도 많이 준비해야 되고 이것저것 신경 쓸 것도 많고 걱정할 것도 많으니 싫어하는 것입니다.
확정일자와 전세권 설정 두 가지 모두 보증금을 잘 돌려받기 위한 장치임에는 틀림없습니다. 장단점을 잘 따져 보시고 필요한 방식으로 내 보증금 지키시기 바랍니다.
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